相続で覚えておくべき基礎知識
～注意点・トラブル回避編～
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「まさかうちの家族が…」相続トラブルは、
資産の多さに関係なく起こります。
「うちは仲が良いから大丈夫」「財産といっても実家と少しの貯金くらいだから」
そう思っていたご家族ほど、いざ相続が発生すると「分け方」で揉めたり、「予想外のリスク」に直面して立ち尽くしてしまったりするのが現実です。
現金であれば1円単位できれいに分けることができますが、不動産はそうはいきません。「誰が住むのか」「誰が売るのか」「いくらで評価するのか」。一つの家を巡って、長年の兄弟間の感情が噴出することもあります。
トラブルは「感情」の行き違いから始まります。
また、近年社会問題化している「認知症による資産凍結」や、知らずに放置すると損をする「空き家特例」など、知っておかなければならない落とし穴は多岐にわたります。
このページでは、木更津・君津エリアで数多くの相続案件を扱ってきた「おとなりコンシェルジュ」が、相続で失敗しないための重要ポイントと、あなたの利益を守るための「不動産会社選びの裏側（囲い込み問題）」について、包み隠さずお伝えします。
1. 不動産の「分け方」4つのパターンと選び方
相続人が複数いる場合、不動産をどう分けるかが最初のハードルです。
「とりあえず共有名義にしておけば公平だろう」と安易に考えるのは危険です。それぞれの方法には明確なメリットとデメリットがあります。木更津エリアの特性（敷地が広い、農地があるなど）も踏まえて選びましょう。
実家を「誰が継ぐか」だけでなく「どう分けるか」が重要です。
① 現物分割（げんぶつぶんかつ）
土地を物理的に分筆して（線を引いて）、Aさんが右側、Bさんが左側、というように分ける方法です。
メリットそれぞれが単独の所有権を持てるため、売るのも貸すのも自由になります。
デメリット建物が建っている場合は解体が必要になることがあります。また、土地の形状や道路付け（角地か否か）によって価値に差が出るため、完全に公平にするのは困難です。
② 代償分割（だいしょうぶんかつ）
例えば「長男が実家（不動産）をすべて相続し、その代わりとして、次男と三男に相応の現金を支払う」という方法です。
メリット不動産を細切れにせず、代々受け継いできた実家を守ることができます。
デメリット不動産を取得する人（長男）に、兄弟に支払うだけの十分な「現金（預貯金）」がないと成立しません。
③ 換価分割（かんかぶんかつ） ★推奨
不動産を売却してお金に換え、その現金を兄弟で山分けする方法です。
メリット最も公平で、トラブルが少ない方法です。「いくらで売れたか」が明確なため、1円単位で分割できます。納税資金も確保しやすいのが特徴です。
デメリット生まれ育った実家を手放すことになります。心の整理をつける時間が必要です。
④ 共有分割（きょうゆうぶんかつ）
一つの不動産を「長男1/2、次男1/2」という持分で共有する方法です。
注意点基本的にはおすすめしません。
相続直後は解決したように見えますが、将来、売却やリフォームをする際に「全員の同意と実印」が必要になります。もし兄弟の誰かが認知症になったり、さらに次の相続（孫の代）が発生して権利者が増えたりすると、収拾がつかなくなり、誰も手を付けられない「塩漬け物件」になってしまいます。
プロの視点
おとなりコンシェルジュのアドバイス
木更津・君津エリアでは、実家を誰も継がない（空き家になる）ケースが増えています。
その場合、無理に共有名義にするのではなく、③の「換価分割（売ってお金で分ける）」が最もスムーズで、兄弟間のしこりも残りません。
「そもそもいくらで売れるのか？」が分からないと、どの分割方法が良いか判断できませんので、遺産分割協議の前に査定をご依頼いただくことをお勧めします。
2. 最大のリスク「認知症」と「資産凍結」
これは、相続「発生前」の親御様がいらっしゃる方に、必ず知っていただきたいリスクです。
不動産の売却や契約には、所有者本人の「意思確認」が必須です。
もし、所有者である親御様が認知症になり「意思能力がない」と判断されてしまうと、不動産は事実上の「凍結状態」になります。
「親の介護費用を、実家を売って捻出したい」ができなくなる
よくあるご相談です。「親が施設に入ることになったので、空き家になる実家を売って入居金に充てたい」。
しかし、親御様がすでに重度の認知症である場合、売買契約書にサインができず、売却ができません。
こうなると、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任する必要がありますが、家族の都合での自由な売却は難しくなります。
プロの視点
対策：家族信託（かぞくしんたく）という選択
親が元気なうちに、信頼できる家族（子）に不動産の「管理・処分権限」だけを託す仕組みです。
これにより、万が一親御様が認知症になっても、託されたお子様の判断で実家を売却し、そのお金を親御様の介護費用に充てることができます。
ほりきり太郎不動産では、提携する司法書士と連携し、この「家族信託」の組成サポートも行っています。
3. 負動産にしないための「空き家特例」と「国庫帰属」
相続した不動産が「お荷物」にならないよう、国の制度を賢く利用しましょう。特に税金の特例は期限が決まっているため注意が必要です。
① 空き家譲渡所得の3,000万円特別控除
亡くなった方が一人暮らしをしていた実家を相続し、売却した場合、売却益から最大3,000万円が控除され、税金が大幅に安くなる（またはゼロになる）制度です。
通常、不動産を売って利益が出ると約20%の税金がかかりますが、この特例を使えば数百万円単位で手残りが変わることもあります。
- 期限：相続開始から3年後の12月31日まで
- 主な条件：
- 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること。
- 耐震リフォームをするか、解体して更地で売ること。
② 相続土地国庫帰属制度
「山林や原野を相続したが、売ることも貸すこともできず、管理費だけがかかる…」
そんな不要な土地を、国に引き取ってもらえる新しい制度です（令和5年スタート）。
※審査があり、10年分の管理費（負担金）を納める必要があります。どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありませんが、将来の管理責任を断ち切るための選択肢の一つです。
4. 【最重要】あなたの利益を損なう「囲い込み」のワナ
ここが、不動産会社を選ぶ際に見落としがちな、しかし最も利益に直結するポイントです。
不動産売却の仕組みには、業界の悪しき慣習である「囲い込み」という問題が存在します。
「両手仲介」自体が悪いわけではありません
まず前提として、不動産の仲介には「片手仲介」と「両手仲介」があります。
- 片手仲介:売主様側の担当と、買主様側の担当が別々の会社である状態。
- 両手仲介:一つの不動産会社が、売主様と買主様の両方を担当する状態。
もし、当社に依頼いただいた物件に対して、当社の既存のお客様が「それを買いたい！」とおっしゃった場合、自然な流れとして「両手仲介」になります。これは適正な取引であり、何の問題もありません。
問題なのは、両手を狙うための「囲い込み」です
問題なのは、不動産会社が「手数料を両取りしたい（両手仲介にしたい）」がために、故意に情報を隠すことです。これを「囲い込み」と呼びます。
【囲い込みの手口】
あなたが依頼した不動産会社A社に、別の不動産会社B社から「お客様をご案内したい」と問い合わせが入ります。
本来なら喜んで案内すべきですが、A社は「すみません、今ちょうど商談が入ってしまいまして…」と嘘をついて断ります。
なぜなら、B社のお客様に買われてしまうと、A社は売主様からしか手数料をもらえない（片手になる）からです。
A社は、「自社で買主を見つけるまで、他社の購入希望者をシャットアウトし続ける」のです。
結果、売れるチャンスを逃し、売却期間が長引き、最終的に「売れないので値下げしましょう」と提案される…これが売主様にとって最大の不利益です。
おとなりコンシェルジュは「エージェント型（片手仲介のスタンス）」です
私たちほりきり太郎不動産は、売主様の利益を最大化するため、以下のスタンスを徹底しています。
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情報のフルオープン（囲い込み一切なし）
レインズやポータルサイトに即座に情報を公開し、木更津・君津エリアの全ての不動産会社に向けて「お客様を紹介してください」と積極的に営業をかけます。 -
買主様は他社が見つけてもOK
他社が買主様を連れてきてくれた場合、喜んで契約を進めます。私たちは売主様から手数料をいただければ十分です。 -
100%あなたの代理人
私たちは原則として「売主様のエージェント（代理人）」という立場を明確にし、価格交渉でも強気に、あなたの利益を守るために最大限の交渉を行います。
「弁護士が依頼人の利益だけを守るように、私たちも売主様の
利益だけを守りたい」
これが、大手FC店や地場の老舗店とは違う、私たちの約束です。
まずは「無料査定・相談」から始めませんか？
相続対策も、売却活動も、すべては「現状を知る」ことから始まります。
「まだ売ると決めていないけれど、認知症リスクが心配」「実家がいくらになるか知りたい」
そんな段階でのご相談も大歓迎です。木更津生まれの堀切が、隣人のような距離感で親身にお話を伺います。
