相続した実家・空き家の活用方法
～売る・貸す・住む・転用する～
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「思い出の実家」を「お荷物」にしないために。4つの選択肢を徹底比較。
相続したご実家をどうするか。これは、相続人にとって最も頭の痛い問題です。
「生まれ育った家だから、手放すのは忍びない」「でも、誰も住む予定がないし、固定資産税もかかる…」
そんなジレンマを抱えたまま、結論を先送りにしてしまう方が非常に多いのが現実です。
しかし、断言します。不動産にとって最大の敵は「放置」です。
人が住まなくなった家は、換気が止まった瞬間から驚くべきスピードで老朽化し、資産価値を失っていきます。
悩み続けている間にも、固定資産税などのコストはかかり続けます。
このページでは、木更津・君津エリアの不動産市況を熟知した「おとなりコンシェルジュ」が、、「①売却」「②賃貸」「③自己利用」「④土地活用」の4つの選択肢について、メリット・デメリット、そして「儲かるのか（収支）」をシビアに解説します。
1. 選択肢1：【売却】最も手堅い「現金化」のメリット
結論から申し上げますと、相続した空き家の約7割以上の方が、最終的に「売却」を選択されています。
特に、相続人が複数いる場合や、遠方に住んでいて管理ができない場合は、売却して現金を分けることが最もトラブルの少ない解決策です。
売却には2つのパターンがあります
売却する場合、「そのまま売る」か「解体して売る」かの判断が重要です。木更津エリアの実情に合わせて解説します。
| A. 古家付き売却 （現況渡し） |
建物がある状態で売る方法です。 メリット: 解体費用（150万円～）を先行して支払う必要がない。 デメリット: 建物が古すぎると「廃墟」に見えてしまい、買主の購入意欲が下がります。 |
|---|---|
| B. 更地渡し （解体して売却） |
売主負担で建物を解体し、綺麗な土地として売る方法です。 メリット:買主がすぐに新築を建てられるため、早期・高値での売却が決まりやすいです。 デメリット:解体費用の持ち出しが発生します。 |
解体して更地にすることで、買い手がつきやすくなるケースが多いです。
プロの視点
おとなりコンシェルジュの戦略
「解体した方が高く売れるのは分かるけど、手持ちの現金がない…」
そんなご相談も多くいただきます。当社では、解体業者と連携し、「解体費用を売却代金から後払い決済する」といったプランの調整も可能です。
税金も含めた「手残り」が最大になる方法をシミュレーションします。
2. 選択肢2：【賃貸】「家賃収入」は本当に得なのか？
「売ってしまうのはもったいない。貸して家賃収入を得れば、老後の足しになるのでは？」
多くの方が一度は検討されるプランです。確かに、うまく回れば「不労所得」になりますが、大家業は甘くありません。特に築古戸建ての賃貸経営には、隠れたリスクがあります。
賃貸に出す前の「現実的な収支」計算
【木更津エリア・築30年戸建てのシミュレーション例】
- 想定家賃:7万円/月
- 年間収入:84万円（満室時）
これだけ見ると良さそうですが、貸すためには「リフォーム」が必須です。
水回りの交換、壁紙の張り替え、クリーニング…最低でも200万円～300万円の初期投資が必要になります。
回収期間：
300万円 ÷ 84万円 ≒ 約3.5年
つまり、最初の3年半は利益が出ません。さらに、その間に給湯器が壊れたり、雨漏りしたりすれば、大家であるあなたが修繕費を払わなければなりません。
最大のリスクは「売れなくなる」こと
ここが見落としがちなポイントです。一度入居者が決まると、入居者の権利（借地借家法）が守られるため、「やめたいから出て行って」とは言えなくなります。
もし将来、お金が必要になってその家を売りたくなっても、入居者がいる状態（オーナーチェンジ物件）では、通常の相場よりも2割～3割安く買い叩かれてしまいます。
3. 選択肢3：【自己利用】リフォームして「住み継ぐ」
「実家の立地が良い」「建物がしっかりしている」
そういった場合は、相続人ご自身（またはそのお子様・お孫様）がリフォームして住むのが、最も感情的満足度の高い活用法です。
Before：趣はあるが寒くて暗い…
After：断熱リノベで快適な住まいに！
昔の家の「寒さ」と「耐震」に注意
木更津・君津エリアの古い日本家屋は、立派な柱を使っていても、断熱性能が低く「冬は極寒」というケースが多々あります。
単に壁紙を綺麗にするだけでなく、以下のような機能向上リノベーションをお勧めします。
- 断熱リフォーム:窓をペアガラスにする、床下に断熱材を入れる。
- 水回りの移動:昔の家は北側にキッチンやお風呂が集まりがち。これを南側のリビング近くに移動。
- 耐震補強:昭和56年以前の建物の場合、耐震診断と補強を行うことで、安心だけでなく税制優遇も。
4. 選択肢4：【土地活用】駐車場・トランクルーム・太陽光
「建物はもうボロボロで住めない。でも、先祖代々の土地だから手放したくない」
そんな場合は、建物を解体して更地にし、土地として活用する方法があります。ただし、「立地」によって正解が異なります。
A. 駐車場経営
向いている土地:駅近、住宅密集地。
手堅いですが、木更津では「駅周辺」でないとコインパーキングの収益化は厳しいのが現状です。
B. トランクルーム
向いている土地:大通り沿い。
近年、収納不足により需要増。コンテナを置くだけなので、将来の転用もしやすいです。
C. 太陽光発電
向いている土地:日当たりの良い郊外、農地転用地。
市街化調整区域など「家が建てられない土地」の活用策として有効です。
5. 【比較表】あなたのご実家に合うのはどれ？
ここまで紹介した4つの方法を、コストと手間の観点で整理しました。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 活用方法 | 初期費用 | 収益性 | 手間・リスク | おすすめ度 |
|---|---|---|---|---|
| ① 売却 (更地渡し含む) |
低～中 (解体費など) |
大 (まとまった現金) |
小 (手放せば管理責任ゼロ) |
★★★★★ |
| ② 賃貸 (戸建て貸し) |
高 (リフォーム費) |
中 (毎月の家賃) |
大 (空室・入居者・売却困難) |
★★☆☆☆ |
| ③ 自己利用 | 高 (リノベ費) |
なし (家賃不要になる) |
中 (自身の維持管理) |
★★★☆☆ |
| ④ 土地活用 | 低～中 (整備費) |
小～中 (毎月の賃料) |
小 (転用しやすい) |
★★★☆☆ |
まずは「無料査定」で選択肢の幅を知ろう
どの方法を選ぶにしても、スタートラインは同じです。
「この不動産には、いま幾らの価値があるのか？」
この数字を知らずに、家族会議で「どうしようか」と話し合っても、結論は出ません。
「まだ売ると決めたわけではない」「とりあえず、駐車場にできるかだけ見てほしい」
そんな段階でのご相談も大歓迎です。
